房屋租赁合同纠纷维权

--从A公司维权案例说起

黑龙江鹤祥律师事务所 张丹

一、A公司维权案例

（一）基本案情

2003年3月1日，A公司与B公司签署了5年的《租赁合同》，约定自2003年3月1日至2008年2月28日止，A公司将面积共计1000平方米的场地租赁给B公司，由B从事商品经营活动，年租金为20万人民币，约定了A与B公司的权利与义务。后A因为企业改革的原因包括B在内承租百货大楼商铺的商户于2004年年初全部撤店完毕，B于2023年向一审法院提出诉讼请求：1、请求解除与A公司的租赁合同；2、请求判令A与C公司连带退回租金20万；3、请求判令A与C公司连带赔偿B的经济损失（包含装修损失、货物损失、预期利润损失）。A委托了我作为诉讼代理人后，我方积极答辩提出质证意见，维护自己的合法权益，*终法院驳回了B的全部诉讼请求。

（二）本案争议焦点

l B现如今能否主张解除与A签订的《租赁合同》？

l B是否有权主张要求A返还2003年缴纳的20万元房租？

l B是否有权主张要求A赔偿因企业改革而终止后，针对其装修等进行经济赔偿？

l B诉A的房屋租赁纠纷是否已过了诉讼时效？

l B主张A在未征得B同意的前提下，擅自将债权债务转移给C公司，是否有权请求A与C承担连带的赔偿责任？

（三）法院的裁判观点

A与B签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规禁止性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。B依约向A支付了2003年租金20万，A也应按约将租赁房屋交付给B使用、收益。B未举示相关证据证明其仅经营2个多月时，A无故停业，但A自认因其改革，B于2004年年初撤店，共营业8个月零20天。结合《租赁合同》中“A因改革或内部经营等原因造成中途终止合同，由此给B造成的经济损失，A将给B免半年租金”的约定，现《租赁合同》死亡履行期间已届满、权利义务已终止，故B诉请解除《租赁合同》于法无据；B举示的微信聊天记录截图、库存凭证、银行账单，用以证明其装修损失，但均是B单方制作，A与C公司不予认可，且此证据无法确定与本案有关，B的预期利润损失亦无事实及法律依据，故本院不予支持；A抗辩B的诉讼请求已超过诉讼时效期间，B主张权利的诉讼时效已于2006年初届满，期间无诉讼时效中断事由，本案B于2022年2月起诉已是届满16年之后，超过法定期间，故本院判决，驳回原告B的全部诉讼请求。

二、房租租赁合同维权之法律评析

本案反映的是一起签订房租租赁合同后，双方发生争议后的维权过程，双方签订的合同均是双方当事人真实的意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，即要尊重签订的合同条款，按约履行，订立合同时要认真阅读其中的权利与义务条款、合同终止条款、免责条款等。现就房屋租赁合同纠纷维权进行相关法律评析。

（一）合同权利义务终止的条件

根据《合同法》（[1999]第15号）第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：1、债务已经按照约定履行；2、合同解除；3、债务相互抵销；4、债务人依法将标的物提存；5、债权人免除债务；6、债权债务同归于一人；7、法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”即合同解除或当事人约定合同终止的情形出现，均会导致合同的权利义务终止。

根据A与B签订的《租赁合同》第四条甲方责任与义务第4款约定“A因改革或内部经营等原因造成中途终止合同，由此给B造成经济损失，甲方给乙方免半年租金。”显然根据上述合同约定，如果A发生企业改制，双方签订的《租赁合同》就会终止，即A企业改制属于双方约定的《租赁合同》终止的情形。

A因企业改制，包括B在内承租百货大楼商铺的商户于2004年年初全部撤店完毕（并不是B声称的仅经营两个月），此时，因A企业改制，导致《租赁合同》终止的条件成就，故案涉《租赁合同》的权利、义务已于2004年年初彻底终止。因此，B在《租赁合同》权利义务已经终止长达近19年的情况下，再诉请解除合同显然与法相悖。

（二）证据的认定

根据《*高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条规定，原告应出示该手机短信的原始载体，否则无法证实该手机短信的真实性、完整性。

本案B提供的与他人的聊天记录、通话录音、经营现场的照片均未提供原始的载体，无法证实证据的真实性与完整性。且不能证实与本案存在关联性，故不能作为定案的依据。

（三）租赁合同诉讼时效

案涉《租赁合同》于2003年签订，故根据1987年1月1日实施的《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”

本案因A企业改制，B撤店时间为2004年年初，故根据上述法律规定，即便认定B缴纳了房租，B*迟也应在2006年年初前向A主张权利，但实际上，自A企业改制后的十余年时间里，B都没有以任何形式向A连续的主张任何权利，故B要求A返还房租以及赔偿所谓经济损失的诉讼请求，已全部超过诉讼时效期间。

三、积极运用法律手段，维护公司的合法权益

此案例凸显了签订合同的重要性，要仔细阅读合同约定的权利与义务、违约责任、免责条款等，保障自身的权益，应当合理合法的主张自己的权利，依法维权，对处于法治社会的任何一位公民来说都至关重要。